行業(yè)信息 近來(lái)，金融政策的一系列調(diào)整，比如，央行降準(zhǔn)釋放9000億元，LPR政策調(diào)整利率下行，引發(fā)行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向的猜測(cè)。但是，回顧近來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控動(dòng)態(tài)，“房住不炒”依然是主基調(diào)。業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，也是民生問(wèn)題。在去杠桿、穩(wěn)金融的背景下，市場(chǎng)調(diào)控依然是“穩(wěn)”字當(dāng)頭。
央行降準(zhǔn)釋放約9000億元 對(duì)后期樓市影響不大
金融政策近期一系列調(diào)整，如中國(guó)人民銀行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率（以下簡(jiǎn)稱“降準(zhǔn)”）釋放資金約9000億元、LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）政策調(diào)整等，引發(fā)了房地產(chǎn)業(yè)對(duì)市場(chǎng)走向的猜測(cè)。但回顧近來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控動(dòng)態(tài)，“房住不炒”依然是主基調(diào)。業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展既是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，也是民生問(wèn)題。在去杠桿、穩(wěn)金融的背景下，市場(chǎng)調(diào)控依然“穩(wěn)”字當(dāng)頭。
近日，中國(guó)人民銀行發(fā)布公告稱，為支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、降低社會(huì)融資實(shí)際成本，決定于2019年9月16日全面下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)（不含財(cái)務(wù)公司、金融租賃公司和汽車金融公司）。此外，為加大對(duì)小微企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)的支持力度，再額外對(duì)僅在省級(jí)行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)營(yíng)的城市商業(yè)銀行定向下調(diào)存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，于10月15日和11月15日分兩次實(shí)施到位（每次下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)）。
中國(guó)人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此次降準(zhǔn)釋放長(zhǎng)期資金約9000億元，包括全面降準(zhǔn)釋放資金約8000億元、定向降準(zhǔn)釋放資金約1000億元。財(cái)務(wù)公司、金融租賃公司和汽車金融公司的法定準(zhǔn)備金率為6%，為金融機(jī)構(gòu)中最低且處于較低水平，此次央行降準(zhǔn)不包含這三類金融機(jī)構(gòu)。
9月4日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，堅(jiān)持實(shí)施穩(wěn)健貨幣政策并適時(shí)預(yù)調(diào)微調(diào)，落實(shí)降低實(shí)際利率水平措施，及時(shí)運(yùn)用普遍降準(zhǔn)和定向降準(zhǔn)等工具，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)將資金更多用于普惠金融，加大對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)支持力度。對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)而言，業(yè)內(nèi)人士更關(guān)心央行降準(zhǔn)對(duì)于樓市的影響。
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅認(rèn)為，雖然央行降準(zhǔn)釋放了較大規(guī)模的資金，但主管部門(mén)此前已經(jīng)出臺(tái)多項(xiàng)政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融監(jiān)管，房地產(chǎn)貸款、海外發(fā)債以及房地產(chǎn)信托等層面都在相應(yīng)收緊。個(gè)人房貸方面，主管部門(mén)也已經(jīng)制定相對(duì)靈活的市場(chǎng)利率，同時(shí)明確了利率下限。所以，本次央行降準(zhǔn)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)并不會(huì)形成特別明顯的帶動(dòng)作用。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉持有相同觀點(diǎn)。他認(rèn)為，央行降準(zhǔn)并不是為了刺激房地產(chǎn)。主管部門(mén)已經(jīng)筑起房地產(chǎn)市場(chǎng)“大壩”，避免資金流入樓市。7月以來(lái)，相關(guān)部門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)信貸、資金收緊等方面的表態(tài)多達(dá)25次。8月，各地房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)多達(dá)60次，僅次于各地密集召開(kāi)“兩會(huì)”的時(shí)段。2019年1月至8月，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)多達(dá)367次，相比去年同期的315次增長(zhǎng)了17%。從全國(guó)范圍看，金融政策收緊是今年房地產(chǎn)業(yè)的最主要特點(diǎn)。
貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)表示，從歷次央行降準(zhǔn)尤其是去年10月的降準(zhǔn)效果來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有出現(xiàn)明顯回溫，主要原因仍在于整體購(gòu)房政策沒(méi)有變化。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境保持穩(wěn)中有緊，“房住不炒”將繼續(xù)實(shí)施，因此央行降準(zhǔn)對(duì)后期樓市影響不大。
LPR政策調(diào)整 房貸利率“下限”設(shè)卡
除了央行降準(zhǔn)引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)猜測(cè)之外，此前LPR政策調(diào)整也激起了一番討論。8月中旬，中國(guó)人民銀行發(fā)布公告稱，為深化利率市場(chǎng)化改革、提高利率傳導(dǎo)效率、推動(dòng)降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本，決定改革完善LPR形成機(jī)制。業(yè)內(nèi)人士彼時(shí)認(rèn)為，改革完善LPR形成機(jī)制后，會(huì)要求銀行新發(fā)放貸款逐漸以LPR作為定價(jià)基準(zhǔn)，以引導(dǎo)貸款實(shí)際利率下行。房貸利率是否隨之下行，成為業(yè)界關(guān)注焦點(diǎn)。
隨后，中國(guó)人民銀行進(jìn)一步發(fā)布公告表示，為堅(jiān)決貫徹落實(shí)“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位和房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效管理機(jī)制，在改革完善LPR形成機(jī)制過(guò)程中，確保區(qū)域差別化住房信貸政策有效實(shí)施，保持個(gè)人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定，維護(hù)借貸雙方合法權(quán)益，個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)將從貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，同時(shí)作出相應(yīng)規(guī)定。值得關(guān)注的是，公告稱首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限的LPR；二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限的LPR加60個(gè)基點(diǎn)。
中國(guó)人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前，LPR有1年期和5年期以上兩個(gè)期限品種。1年期和5年期以上個(gè)人住房貸款利率有直接對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)；1年期以內(nèi)、1年至5年期個(gè)人住房貸款利率基準(zhǔn)，可由貸款銀行在兩個(gè)期限品種之間自主選擇。參考基準(zhǔn)確定后，可通過(guò)調(diào)整體現(xiàn)期限利差因素。
明源地產(chǎn)研究院認(rèn)為，房貸利率雖由參考基準(zhǔn)利率變?yōu)閰⒖糒PR，但最終仍要保持基本穩(wěn)定。與改革之前相比，申請(qǐng)個(gè)人房貸無(wú)論是首套房還是二套房，利息支出基本不受影響。此前，中國(guó)人民銀行給商業(yè)銀行房貸利率調(diào)整設(shè)定上下限，但沒(méi)有銀行“一探到底”，多數(shù)上浮10%~20%。目前，大部分城市主流房貸利率平穩(wěn)，業(yè)界由此認(rèn)為政策仍主要為平穩(wěn)房地產(chǎn)預(yù)期。
許小樂(lè)認(rèn)為，雖然LPR政策使房貸利率有了調(diào)整空間，但因?yàn)榇饲罢呖ㄗ×朔抠J利率下限，因而限制了銀行因資金寬松而降低房貸利率情況的發(fā)生。
易居企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官丁祖昱表示，中國(guó)人民銀行此次改革完善LPR形成機(jī)制，目的并非直接利好房地產(chǎn)。近年來(lái)，銀行信貸資金“脫實(shí)向虛”，造成實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資難、融資貴，金融服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等發(fā)展迅速，進(jìn)一步加劇了行業(yè)杠桿風(fēng)險(xiǎn)，“這是推動(dòng)降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本而出臺(tái)的改革性政策”。
“穩(wěn)金融”勢(shì)在必行 市場(chǎng)預(yù)期平穩(wěn)
中央堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。張大偉認(rèn)為，中央今年以來(lái)連續(xù)提及“房住不炒”，表明房地產(chǎn)調(diào)控仍將持續(xù)收緊。在部分區(qū)域出現(xiàn)樓市“小陽(yáng)春”、房?jī)r(jià)有所波動(dòng)的情況下，這一堅(jiān)定表態(tài)無(wú)疑將打擊炒房者，有利于穩(wěn)定市場(chǎng)。
空·白研究院創(chuàng)始人楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，無(wú)論是房?jī)r(jià)水平還是杠桿水平，現(xiàn)在都已接近階段性極限高位（尤其是投資買(mǎi)房、中低收入和年輕人群體的杠桿率已經(jīng)到風(fēng)險(xiǎn)邊緣），進(jìn)一步放松政策的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)大于收益。盡管如此，政策執(zhí)行層面的空間仍然存在。雖然政策本身不會(huì)變化，但執(zhí)行彈性決定了未來(lái)一段時(shí)間，政策將從上半年“明穩(wěn)實(shí)緊”真正回歸平穩(wěn)、回歸“一城一策”。
在“房住不炒”主基調(diào)下，穩(wěn)定房地產(chǎn)金融市場(chǎng)是主管部門(mén)的“重頭戲”。8月，銀保監(jiān)會(huì)辦公廳發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展2019年銀行機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），決定在32個(gè)城市開(kāi)展銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查工作，檢查重點(diǎn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和土地儲(chǔ)備貸款管理情況，包括集中度管理、資本金來(lái)源真實(shí)性審查、落實(shí)最低資本金比例要求、企業(yè)資質(zhì)審查等以及違規(guī)向“四證”不全項(xiàng)目提供融資的情況。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，《通知》體現(xiàn)了房地產(chǎn)領(lǐng)域穩(wěn)金融的導(dǎo)向，是“房住不炒”政策的進(jìn)一步體現(xiàn)，和此前中國(guó)人民銀行兩次點(diǎn)名房地產(chǎn)形成呼應(yīng)，對(duì)于后續(xù)整頓銀行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)等具有積極作用。
8月2日，中國(guó)人民銀行召開(kāi)2019年下半年工作電視會(huì)議時(shí)提出，要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制，按照“因城施策”的基本原則，持續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)資金管控。
7月29日，中國(guó)人民銀行召開(kāi)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化座談會(huì)時(shí)明確提出，保持個(gè)人住房貸款合理適度增長(zhǎng)，嚴(yán)禁消費(fèi)貸款違規(guī)用于購(gòu)房，加強(qiáng)對(duì)銀行理財(cái)、委托貸款等渠道流入房地產(chǎn)的資金管理。加強(qiáng)對(duì)存在高杠桿經(jīng)營(yíng)的大型房企融資行為的監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)提示，合理管控企業(yè)有息負(fù)債規(guī)模和資產(chǎn)負(fù)債率。
此外，已有數(shù)十家銀行因向房企違規(guī)“輸血”被罰。比如，寧波市銀保監(jiān)局開(kāi)出了39張罰單，總額約1275萬(wàn)元，其中近6成罰單針對(duì)房地產(chǎn)住房按揭貸款管理不規(guī)范和房地產(chǎn)授信業(yè)務(wù)不審慎等行為；上海市銀保監(jiān)局對(duì)上海農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司寶山支行開(kāi)出4張罰單，對(duì)該行違規(guī)發(fā)放某貸款被用作拍地保證金、土地出讓金作出228.8萬(wàn)元的處罰，并對(duì)相關(guān)責(zé)任人進(jìn)行了警告。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，今年以來(lái)，房地產(chǎn)管控局勢(shì)總體趨嚴(yán)。結(jié)合此前信托融資與海外債收緊，房地產(chǎn)金融環(huán)境已經(jīng)進(jìn)入了更嚴(yán)格的管控通道?！锻ㄖ凡粌H可以規(guī)范貸款資金流動(dòng)、穩(wěn)定房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，還會(huì)對(duì)房企和購(gòu)房者形成約束、規(guī)范購(gòu)地購(gòu)房行為、平穩(wěn)市場(chǎng)預(yù)期。
穩(wěn)定的市場(chǎng)預(yù)期有利于各方。萬(wàn)科董事長(zhǎng)郁亮曾表示，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，對(duì)行業(yè)來(lái)說(shuō)是最好的機(jī)遇。房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重要風(fēng)險(xiǎn)就是政策不可預(yù)測(cè)和不穩(wěn)定，中央這一表態(tài)讓行業(yè)擁有了穩(wěn)定的發(fā)展期。
還有業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展既是重大經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，也是重大民生問(wèn)題。在去杠桿、穩(wěn)金融的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策也必將圍繞“穩(wěn)”字展開(kāi)。
